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新違建『乎伊系』？柯P恐要食言而肥	2015/04/09發佈
人稱非典首長的台北市長柯文哲又語出驚人！根據2日報導，柯在日前與中山區里長進行市長座談時，某里長問到該區內現存違建的處置問題，柯P當場要求建管處，提出扁市府時期留下2.6萬餘件列管案的『處理方案』，更宣示他上任後不准再出現新違建，否則『乎伊系』！對於柯市長的豪語，住展房屋網企研室首先要給予肯定，也相信柯P是認真的，這絕不是愚人節玩笑話。然而住展企研室也必須直言，除非柯P指的只是從建物外觀上可直視、判斷者，如頂樓、露台加蓋，騎樓外推或道路增建者，否則這根本是不可能的任務！的確，包含稍早引發火警死傷，或者柯市府列出有公安疑慮的違建，確實都是屬於從建物外觀上可直接判斷的，其中當然又以頂樓加蓋最多。主要是台北早期建物樓層不高，雖然按照後來上路的容積率規範，多半是可以興建更多樓地板面積，但仍不等於可直接在頂樓或露台增建，畢竟這牽涉到整棟樓房的結構與消防安全等等。同理，也適用於一樓或騎樓往道路外增建的情況；而2日座談會中提及的違建，就屬這類。然而，實際上違建絕不止以上這些類別；從室外完全或很難判別的室內夾層和陽台外推增建，當然也是違建，某種程度上也會影響建築結構及社區居住安全。但如同稍早報導的，愛國同心會台北市辦公室，被檢舉疑似是違建的情況一樣，該機構悍然拒絕稽查人員進門檢查，相關單位也是沒輒，只能當作碰一鼻子灰。大家心知肚明，無論是因為高房價所導致，還是民眾貪便宜心態作祟，從過去到現在，台北市到處都潛藏著這種室內違建，相關單位也很清楚，也明白這些違建的潛在危險性。以挑高空間夾層為例，郝市府時代就曾以禁發室內高度三米六以上建照的方式消極因應。然道高一尺、魔高一丈，後來建商發展出複層式規劃，也就是單戶室內有兩種高度；較高部分通常是四米二還是可做夾層，但室內『平均』高度仍不高於三米六，建照上也只登記這單一平均數值高度，於是建商或代銷只要銷售過程含糊帶過、不要做有夾層的樣品屋，還是能繼續規避以上的消極管制，市面上也繼續充斥著這種變種挑高產品，建管單位一樣無法稽查。是故，或許給予柯市府足夠的民意支持及經費，現存的頂加或一樓增建型違建，真的有機會完全拆除，但要做到全面根絕、杜絕相關亂象，只怕是難上加難；最後就連非典如柯P，也要食言而肥吧？【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新違建『乎伊系』？柯P恐要食言而肥

2015/04/09發佈

人稱非典首長的台北市長柯文哲又語出驚人！根據2日報導，柯在日前與中山區里長進行市長座談時，某里長問到該區內現存違建的處置問題，柯P當場要求建管處，提出扁市府時期留下2.6萬餘件列管案的『處理方案』，更宣示他上任後不准再出現新違建，否則『乎伊系』！

對於柯市長的豪語，住展房屋網企研室首先要給予肯定，也相信柯P是認真的，這絕不是愚人節玩笑話。然而住展企研室也必須直言，除非柯P指的只是從建物外觀上可直視、判斷者，如頂樓、露台加蓋，騎樓外推或道路增建者，否則這根本是不可能的任務！

的確，包含稍早引發火警死傷，或者柯市府列出有公安疑慮的違建，確實都是屬於從建物外觀上可直接判斷的，其中當然又以頂樓加蓋最多。主要是台北早期建物樓層不高，雖然按照後來上路的容積率規範，多半是可以興建更多樓地板面積，但仍不等於可直接在頂樓或露台增建，畢竟這牽涉到整棟樓房的結構與消防安全等等。同理，也適用於一樓或騎樓往道路外增建的情況；而2日座談會中提及的違建，就屬這類。

然而，實際上違建絕不止以上這些類別；從室外完全或很難判別的室內夾層和陽台外推增建，當然也是違建，某種程度上也會影響建築結構及社區居住安全。但如同稍早報導的，愛國同心會台北市辦公室，被檢舉疑似是違建的情況一樣，該機構悍然拒絕稽查人員進門檢查，相關單位也是沒輒，只能當作碰一鼻子灰。

大家心知肚明，無論是因為高房價所導致，還是民眾貪便宜心態作祟，從過去到現在，台北市到處都潛藏著這種室內違建，相關單位也很清楚，也明白這些違建的潛在危險性。

以挑高空間夾層為例，郝市府時代就曾以禁發室內高度三米六以上建照的方式消極因應。然道高一尺、魔高一丈，後來建商發展出複層式規劃，也就是單戶室內有兩種高度；較高部分通常是四米二還是可做夾層，但室內『平均』高度仍不高於三米六，建照上也只登記這單一平均數值高度，於是建商或代銷只要銷售過程含糊帶過、不要做有夾層的樣品屋，還是能繼續規避以上的消極管制，市面上也繼續充斥著這種變種挑高產品，建管單位一樣無法稽查。

是故，或許給予柯市府足夠的民意支持及經費，現存的頂加或一樓增建型違建，真的有機會完全拆除，但要做到全面根絕、杜絕相關亂象，只怕是難上加難；最後就連非典如柯P，也要食言而肥吧？

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

全球不動產翻身 REITs走俏	2015/04/06發佈
市場浮現美國將會緩升息的期待，美國10年期公債殖利率從2.2％的高點回落至2％以下，也帶動不動產類股市場止跌上漲，法人指出，REITs後市看俏，投資人可留意相關基金。富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉分析，當前的環境將促使投資人轉向另類投資，找尋能夠增加投資組合收益，同時又能受惠全球經濟成長潛能的資產，因此現階段是適合加入全球房地產至投資組合良好時機的原因。 REITs與傳統資產類別，如股票及債券的相關性較低，若未來REITs與債券的報酬率相關性維持與過去一致，REITs將是能分散投資組合風險的要角。相較於直接購買不動產，公開上市的REITs提供投資人以更具流動性的方式投資不動產。投資美國以外的全球型REITs也能提供額外分散風險的功能。元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，2014年美國公債殖利率一路下滑跌破華爾街主流投資機構的眼鏡，為美國REITs迎來資金行情；今年美國升息近在眼前，投資也將回歸真實價值。展望今年哪些城市會是REITs中的優等生？他認為，租金及房價將是主要篩選標準，若從租金與房價展望來看，日本東京儼然就是國際大城中的優等生。根據不動產研究機構Jones Lang LaSalle預估，東京今年在租金、房價兩項漲幅皆上看10∼20％，為所有國際大城中最出色，而去年、今年以來REITs股價漲幅最大的美國、歐洲，在兩項指標的預期漲幅不僅落後於東京，更有城市間互有落差的情況，顯示接下來在上述兩區域REITs投資更傾向選股不選市。亨德森遠見全球地產股票基金經理人Tim Gibson 表示，房地產股票在今年仍是投資組合中可持續保持有利位置的一項資產類別，而且隨著機構投資人增持此類資產部位，預料也將進一步推升地產股票的多頭力道，加上地產股收益率與政府公債間的利差，即使在升息啟動後仍將維持相對健康的水平，資產價格也將有所支撐。野村全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，除美國外，其他主要國家央行政策仍趨寬鬆，為今年標普已開發不動產指數續揚的一大利基，短線美國REIT恐仍面臨修正壓力，但幅度應該有限，其餘國家各具利基，應能接棒引領全球不動產指數續揚，因此建議透過全球型不動產基金布局。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

全球不動產翻身 REITs走俏

2015/04/06發佈

市場浮現美國將會緩升息的期待，美國10年期公債殖利率從2.2％的高點回落至2％以下，也帶動不動產類股市場止跌上漲，法人指出，REITs後市看俏，投資人可留意相關基金。
富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉分析，當前的環境將促使投資人轉向另類投資，找尋能夠增加投資組合收益，同時又能受惠全球經濟成長潛能的資產，因此現階段是適合加入全球房地產至投資組合良好時機的原因。
REITs與傳統資產類別，如股票及債券的相關性較低，若未來REITs與債券的報酬率相關性維持與過去一致，REITs將是能分散投資組合風險的要角。相較於直接購買不動產，公開上市的REITs提供投資人以更具流動性的方式投資不動產。投資美國以外的全球型REITs也能提供額外分散風險的功能。
元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，2014年美國公債殖利率一路下滑跌破華爾街主流投資機構的眼鏡，為美國REITs迎來資金行情；今年美國升息近在眼前，投資也將回歸真實價值。
展望今年哪些城市會是REITs中的優等生？他認為，租金及房價將是主要篩選標準，若從租金與房價展望來看，日本東京儼然就是國際大城中的優等生。
根據不動產研究機構Jones Lang LaSalle預估，東京今年在租金、房價兩項漲幅皆上看10∼20％，為所有國際大城中最出色，而去年、今年以來REITs股價漲幅最大的美國、歐洲，在兩項指標的預期漲幅不僅落後於東京，更有城市間互有落差的情況，顯示接下來在上述兩區域REITs投資更傾向選股不選市。
亨德森遠見全球地產股票基金經理人Tim Gibson 表示，房地產股票在今年仍是投資組合中可持續保持有利位置的一項資產類別，而且隨著機構投資人增持此類資產部位，預料也將進一步推升地產股票的多頭力道，加上地產股收益率與政府公債間的利差，即使在升息啟動後仍將維持相對健康的水平，資產價格也將有所支撐。
野村全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，除美國外，其他主要國家央行政策仍趨寬鬆，為今年標普已開發不動產指數續揚的一大利基，短線美國REIT恐仍面臨修正壓力，但幅度應該有限，其餘國家各具利基，應能接棒引領全球不動產指數續揚，因此建議透過全球型不動產基金布局。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

近6成購屋者：房價不合理	2015/04/06發佈
內政部去年第四季住宅需求動向調查指出，近六成購屋者（包括新購者與欲購者）認為當前房價不合理；逾兩成購屋自住者表示每月房貸支出，對日常生活開支已產生很大、非常大的影響。這項問卷調查訪查3千多位購屋者及想購屋者對當前房市看法，由於近年全台房價上揚，購屋者的貸款負擔加重，依營建署估計，台灣去年第三季的貸款負擔率35.6％，其中台北市64.4％、新北市54.3％，已超過國際所認定的合理標準（30％以下合理，50％以上壓力過高），顯示房貸壓力太大。依本次調查，認為房價不合理者占42.0％，認為非常不合理者也占17.4％，兩者合計59％，比前次調查的55％高。六都以高雄市、新北市認為不合理與非常不合理的比例最高，分別達66％、63％，以桃竹縣市52％最低。在房貸支出驟增下，排擠了許多日常開銷，這份調查詢問這些新購屋者（購屋自住）是否受到影響？有22.6％表示受到「很大影響」、「非常大影響」，受部份影響者占35.4％，認為不受影響者僅7.2％。房貸支出究竟排擠了哪些支出？這份報告指出，購屋後需減少的開支前四名依序為：休閒娛樂、儲蓄、投資理財、日常必要開支。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

近6成購屋者：房價不合理

2015/04/06發佈

內政部去年第四季住宅需求動向調查指出，近六成購屋者（包括新購者與欲購者）認為當前房價不合理；逾兩成購屋自住者表示每月房貸支出，對日常生活開支已產生很大、非常大的影響。
這項問卷調查訪查3千多位購屋者及想購屋者對當前房市看法，由於近年全台房價上揚，購屋者的貸款負擔加重，依營建署估計，台灣去年第三季的貸款負擔率35.6％，其中台北市64.4％、新北市54.3％，已超過國際所認定的合理標準（30％以下合理，50％以上壓力過高），顯示房貸壓力太大。
依本次調查，認為房價不合理者占42.0％，認為非常不合理者也占17.4％，兩者合計59％，比前次調查的55％高。
六都以高雄市、新北市認為不合理與非常不合理的比例最高，分別達66％、63％，以桃竹縣市52％最低。
在房貸支出驟增下，排擠了許多日常開銷，這份調查詢問這些新購屋者（購屋自住）是否受到影響？有22.6％表示受到「很大影響」、「非常大影響」，受部份影響者占35.4％，認為不受影響者僅7.2％。
房貸支出究竟排擠了哪些支出？這份報告指出，購屋後需減少的開支前四名依序為：休閒娛樂、儲蓄、投資理財、日常必要開支。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

土地交易首季超冷	2015/04/06發佈
房屋市場交易清淡，就連土地交易也意興闌珊。根據最新調查顯示，2015年第1季全台土地交易總額只有265億元，跌破近3年單季平均值；市場預期，2016總統大選前，空方抬頭，土地市場的追價動能，將暫時熄火。仲量聯行董事總經理趙正義表示，目前土地市場最嚴重問題，在於台北市高額房屋稅，買方觀望、建商也不再追價買地，尤其是台北市的土地；其次，房地合一實價課稅遲遲沒有定案，也造成市場看空氣氛濃厚。短期內雖不致於出現太嚴重的土地價格鬆動，可是追價動能已大不如前。戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，原本2015年資金動能，是相對強勁，游資充沛，不過在房市高檔盤整之際，最近土地市場悄悄產生變化，游資布局重心已轉往股市、不是房市，相對的土地市場價量表現，已漸露疲態。最新調查發現，2015年第1季全台土地交易總額只有265億元，成交額再度跌破3年每季平均值，投資腳步趨緩現象由2014年持續延伸至2015年。其中，單宗土地最大交易案，是遠雄建設以56.55億元買下桃園龜山的抵價地；最高每坪單價，是元大人壽以每坪破1千萬元高價，搶下國防部位於南京松江商圈的商業土地。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

土地交易首季超冷

2015/04/06發佈

房屋市場交易清淡，就連土地交易也意興闌珊。根據最新調查顯示，2015年第1季全台土地交易總額只有265億元，跌破近3年單季平均值；市場預期，2016總統大選前，空方抬頭，土地市場的追價動能，將暫時熄火。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，目前土地市場最嚴重問題，在於台北市高額房屋稅，買方觀望、建商也不再追價買地，尤其是台北市的土地；其次，房地合一實價課稅遲遲沒有定案，也造成市場看空氣氛濃厚。短期內雖不致於出現太嚴重的土地價格鬆動，可是追價動能已大不如前。
戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，原本2015年資金動能，是相對強勁，游資充沛，不過在房市高檔盤整之際，最近土地市場悄悄產生變化，游資布局重心已轉往股市、不是房市，相對的土地市場價量表現，已漸露疲態。
最新調查發現，2015年第1季全台土地交易總額只有265億元，成交額再度跌破3年每季平均值，投資腳步趨緩現象由2014年持續延伸至2015年。其中，單宗土地最大交易案，是遠雄建設以56.55億元買下桃園龜山的抵價地；最高每坪單價，是元大人壽以每坪破1千萬元高價，搶下國防部位於南京松江商圈的商業土地。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房價趨勢看跌居多	2015/04/06發佈
內政部甫完成的調查指出，去年第四季房價綜合趨勢分數降至94.5分，連續第七季減少，也是自民國98年以來首次跌破一百分，看跌房價者已超過看漲者，顯示未來房價有向下修正的趨勢。內政部這份「住宅需求動向調查」於去年第四季於銀行、房屋仲介分店留置問卷讓新購屋者、欲購屋者填寫，總計回收3,323份有效問卷。雖然去年第四季新購屋者看漲未來一年房價者所占的比例仍達33％，但已較第三季的44％明顯減少。而欲購屋者在第四季的看法更保守，看漲未來一年房價者的比例降至23％，看跌者升至47％。內政部根據訪查樣本對近期、未來房價看法所編製的趨勢分數顯示，「新購屋者」的綜合趨勢分數由去年首季的118.8分降至第四季的103.6分，而「欲購屋者」同期間更由117.5分降至85.4分，這顯示購屋者對房市的看法已更趨保守。為呈現整體購屋者對房價趨勢的看法，內政部綜合這兩個族群所得到的「房價綜合趨勢分數」於去年第四季降至94.5分，這是近六年來第一次跌破100分，內政部表示：「這不但低於上季的101分，也低於前一年同季的125分，是連續第七季的減少。」【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房價趨勢看跌居多

2015/04/06發佈

內政部甫完成的調查指出，去年第四季房價綜合趨勢分數降至94.5分，連續第七季減少，也是自民國98年以來首次跌破一百分，看跌房價者已超過看漲者，顯示未來房價有向下修正的趨勢。
內政部這份「住宅需求動向調查」於去年第四季於銀行、房屋仲介分店留置問卷讓新購屋者、欲購屋者填寫，總計回收3,323份有效問卷。雖然去年第四季新購屋者看漲未來一年房價者所占的比例仍達33％，但已較第三季的44％明顯減少。而欲購屋者在第四季的看法更保守，看漲未來一年房價者的比例降至23％，看跌者升至47％。
內政部根據訪查樣本對近期、未來房價看法所編製的趨勢分數顯示，「新購屋者」的綜合趨勢分數由去年首季的118.8分降至第四季的103.6分，而「欲購屋者」同期間更由117.5分降至85.4分，這顯示購屋者對房市的看法已更趨保守。
為呈現整體購屋者對房價趨勢的看法，內政部綜合這兩個族群所得到的「房價綜合趨勢分數」於去年第四季降至94.5分，這是近六年來第一次跌破100分，內政部表示：「這不但低於上季的101分，也低於前一年同季的125分，是連續第七季的減少。」

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市游資搶進東台灣	2015/04/06發佈
房市買氣驟降，市場游資轉進東台灣搶地。根據統計，宜蘭、花蓮去年共賣出約795萬坪土地，年增39％及37％，農地交易更是占土地交易大宗，占比高達6∼7成；其中，宜蘭縣礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉、花蓮縣壽豐鄉、吉安鄉及花蓮市為土地交易最高前3名。全國不動產企研室統計內政部資料，發現去年全台土地買賣移轉量總計64萬8,977筆，總面積約為3.9億平方公尺（約1.18億坪），年減約1％，但東台灣宜蘭縣及花蓮縣異軍突起，土地交易量逆勢增長。宜蘭縣去年土地買賣移轉量約372萬坪，年增率達37％，且自2011年以來，土地買賣移轉量已連續4年呈現正成長，尤其農地交易狀況更是熱絡。而宜蘭縣去年土地交易量前3名的礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉。花蓮縣去年土地買賣移轉量約423萬坪，年增率達39％，壽豐鄉、吉安鄉及花蓮市為土地交易最高前3名，其中，壽豐鄉、吉安鄉農地交易占比高達78％及74％。全國不動產企研室主任張?勻分析，除了國道五號通車，為宜蘭帶來北部投資客磁吸效應之外，去年房地合一稅改方案態勢未明，導致房屋交易量萎縮，且央行實施選擇性信用貸款管制，游資無路可去，而奢侈稅課稅範圍僅只於都市計劃內土地和非都市計劃之工業用地，因此近1年資金蜂湧至東台灣。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市游資搶進東台灣

2015/04/06發佈

房市買氣驟降，市場游資轉進東台灣搶地。根據統計，宜蘭、花蓮去年共賣出約795萬坪土地，年增39％及37％，農地交易更是占土地交易大宗，占比高達6∼7成；其中，宜蘭縣礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉、花蓮縣壽豐鄉、吉安鄉及花蓮市為土地交易最高前3名。
全國不動產企研室統計內政部資料，發現去年全台土地買賣移轉量總計64萬8,977筆，總面積約為3.9億平方公尺（約1.18億坪），年減約1％，但東台灣宜蘭縣及花蓮縣異軍突起，土地交易量逆勢增長。
宜蘭縣去年土地買賣移轉量約372萬坪，年增率達37％，且自2011年以來，土地買賣移轉量已連續4年呈現正成長，尤其農地交易狀況更是熱絡。而宜蘭縣去年土地交易量前3名的礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉。
花蓮縣去年土地買賣移轉量約423萬坪，年增率達39％，壽豐鄉、吉安鄉及花蓮市為土地交易最高前3名，其中，壽豐鄉、吉安鄉農地交易占比高達78％及74％。
全國不動產企研室主任張?勻分析，除了國道五號通車，為宜蘭帶來北部投資客磁吸效應之外，去年房地合一稅改方案態勢未明，導致房屋交易量萎縮，且央行實施選擇性信用貸款管制，游資無路可去，而奢侈稅課稅範圍僅只於都市計劃內土地和非都市計劃之工業用地，因此近1年資金蜂湧至東台灣。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

無限期支持賴董申請稅改釋憲	2015/04/06發佈
年前好不容易傳出確切消息的房地合一課稅新制，最近又出現新的轉折；據悉財政部根據稍早北中南三場公聽會的產學意見，做了稅率的微調，增加一年內交易課35%，及十年以上交易一律適用12%的規劃最初是按年限減徵最高減徵八成，至於一到兩年及二到十年，則維持原先的30%及17%不變。然除稅率外，財政部並未調整其他內容，也就是仍有重大爭議的是否溯及既往日出及自用宅免稅門檻等，還是沒更動；土增稅退稅也仍採稅基扣抵方式，相關扣抵內容也相當複雜。整個來看，等於把稅率以外，有重大爭議、產學兩邊喬不攏的部分，通通丟給毛揆拍板定奪。雖然財政部對外仍口徑一致，樂觀認為六月立院會期結束前能完成立法，但還是把內容弄得無比複雜，且刻意迴避爭議重點；更別說國、民兩黨立委黨團都還將提出各自版本，國民黨不分區立委曾巨威稍早也已提出自己的版本。看來看去，住展房屋網企研室認為，上半年前房地合一課稅要通過立院這關，機率真的不太高；而這也意味著，業者所害怕的不確定性，恐怕還有得熬。然無論是稅率、日出或免稅門檻，說實話還是課稅的技術面。以近年對國內房產稅制問題的觀察，住展企研室認為，土增稅的存在廢除，毋寧是最大問題。我國憲法中確有土地增值要課稅的明文，因此產生獨步全世界的土增稅。房地產增值絕大部分來自土地，這是最初孫文提倡土地增值要課稅的理由；但基於諸多可或不可控制因素，土地公告現值逐漸偏離且落後市價變化，導致其既定功能逐漸消失，加上多次調降稅率，更讓其精神幾乎蕩然無存。土增稅及房產利得課稅無法體現量能課稅的情況下，回歸房地合一實價課稅，確實是必須做的。但這時候，土增稅的存在就成了某種『燙手山芋』；主要是一般認為，檢討土增稅存廢須檢討憲法才能解決，因此保留擱置、另行退稅扣抵，成了最後的稅改折衷與共識。然而現在財政部卻又用稅基扣抵方式，想必日後仍會產生許多問題。首先，財政部規定房地合一課稅要在交易30日內申報，然現行土增稅是每年固定時間稽徵，兩邊的課徵時間點不同，就已是大問題；而且目前土地公告現值調整依然落後市價，未來也可能發生，按房地合一課稅可能免稅因為房價下修故無利得，但土增稅舊制卻得繳稅的奇怪現象。如果這樣，無論稅基或稅額扣抵，都會出問題。或許這部分可靠技術解決，但卻再次說明土增稅存在的荒謬事實。換言之，就算公告現值調高到市價九成實際上差距仍大，土增稅仍明顯和現實脫鉤。因此住展企研室認為，保留擱置土增稅絕非長久之計，應及早檢討之。是故，本室無限期支持商總理事長賴正鎰所主張的，申請不動產稅制改革釋憲，以迫使產官學各界盡快正視土增稅的存廢問題！【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

無限期支持賴董申請稅改釋憲

2015/04/06發佈

年前好不容易傳出確切消息的房地合一課稅新制，最近又出現新的轉折；據悉財政部根據稍早北中南三場公聽會的產學意見，做了稅率的微調，增加一年內交易課35%，及十年以上交易一律適用12%的規劃最初是按年限減徵最高減徵八成，至於一到兩年及二到十年，則維持原先的30%及17%不變。

然除稅率外，財政部並未調整其他內容，也就是仍有重大爭議的是否溯及既往日出及自用宅免稅門檻等，還是沒更動；土增稅退稅也仍採稅基扣抵方式，相關扣抵內容也相當複雜。整個來看，等於把稅率以外，有重大爭議、產學兩邊喬不攏的部分，通通丟給毛揆拍板定奪。

雖然財政部對外仍口徑一致，樂觀認為六月立院會期結束前能完成立法，但還是把內容弄得無比複雜，且刻意迴避爭議重點；更別說國、民兩黨立委黨團都還將提出各自版本，國民黨不分區立委曾巨威稍早也已提出自己的版本。看來看去，住展房屋網企研室認為，上半年前房地合一課稅要通過立院這關，機率真的不太高；而這也意味著，業者所害怕的不確定性，恐怕還有得熬。

然無論是稅率、日出或免稅門檻，說實話還是課稅的技術面。以近年對國內房產稅制問題的觀察，住展企研室認為，土增稅的存在廢除，毋寧是最大問題。

我國憲法中確有土地增值要課稅的明文，因此產生獨步全世界的土增稅。房地產增值絕大部分來自土地，這是最初孫文提倡土地增值要課稅的理由；但基於諸多可或不可控制因素，土地公告現值逐漸偏離且落後市價變化，導致其既定功能逐漸消失，加上多次調降稅率，更讓其精神幾乎蕩然無存。

土增稅及房產利得課稅無法體現量能課稅的情況下，回歸房地合一實價課稅，確實是必須做的。但這時候，土增稅的存在就成了某種『燙手山芋』；主要是一般認為，檢討土增稅存廢須檢討憲法才能解決，因此保留擱置、另行退稅扣抵，成了最後的稅改折衷與共識。然而現在財政部卻又用稅基扣抵方式，想必日後仍會產生許多問題。

首先，財政部規定房地合一課稅要在交易30日內申報，然現行土增稅是每年固定時間稽徵，兩邊的課徵時間點不同，就已是大問題；而且目前土地公告現值調整依然落後市價，未來也可能發生，按房地合一課稅可能免稅因為房價下修故無利得，但土增稅舊制卻得繳稅的奇怪現象。如果這樣，無論稅基或稅額扣抵，都會出問題。或許這部分可靠技術解決，但卻再次說明土增稅存在的荒謬事實。

換言之，就算公告現值調高到市價九成實際上差距仍大，土增稅仍明顯和現實脫鉤。因此住展企研室認為，保留擱置土增稅絕非長久之計，應及早檢討之。是故，本室無限期支持商總理事長賴正鎰所主張的，申請不動產稅制改革釋憲，以迫使產官學各界盡快正視土增稅的存廢問題！

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

基地面積前後不一？ A7合宜宅案情不單純	2015/04/06發佈
據自由時報報導，機場捷運線A7站合宜住宅，興建的四家建商各自負責興建的房子已快蓋好，但現在竟發現建照基地面積與實際基地面積不符，其中A、B、C等三基地分別減少27.37坪、9.66坪、16.98坪，但C塊基地卻增加353.92坪。如此荒謬的事情，在興建前竟無人知曉，等到房子都快蓋好了才發現，到現在都沒官員敢出來負責。在一般建築開發當中，基地有幾坪在興建前早就會丈量清楚，建築師畫設計圖也是照基地大小來畫；如果說短少個10幾坪，有點小誤差胡亂蓋也就四四六六算了，但若是基地多出3百多坪大小，照原設計圖要怎麼套上去？況且，即使建商事先不知情，在整地時也應會發現基地坪數有出入，不可能整地完還沒發現，卻硬是蓋了下去，這實在讓人難以置信。所以，照常理推測，建商應在興建前就應已發現基地大小有短差或增加，但迫於某些原因沒有鬧大。於是建商等到房子工程快完成、盡了自己的責任後，就把這燙手山芋丟回去給政府。這確實是個如意算盤，因為一旦房子蓋好無法交屋，合宜住宅承購戶就會出來抗議，要求政府儘快解決問題，壓力就轉嫁到政府身上，建商只要說一切不知情也罷了。更有甚者，就鼓吹承購戶出面一哭二鬧三上吊，對政府施以民情壓力，讓這件事敷衍過去。這一招是不是似曾相識？沒錯，當初「美河市」完工卻不能交屋，就有部份住戶向媒體投訴政府犧牲他們的權益，最後北市只要用增提保證金方式來解套，讓「美河市」順利交屋。相同的戲碼，難保不會在A7站合宜住宅又重來一次。在A7合宜住宅基地短差疑雲當中，更讓人費解的是政府官員。明明基地大小不一樣，為什麼在審查建築執照卻沒人發現？然後就把建照給核發了？套句網路用語：「這實在太不科學啊！」如果這一連串過程都是無心插柳所造成，那未免也太光怪陸離，因為一般建商申請建照，要經過重重審核機制、且歷時甚久，為什麼A7合宜住宅基地大小短差那麼多，建照卻快速通過？說到頭來，如果說這其中沒有上下交相賊的地方，又有多少人會信呢？【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

基地面積前後不一？ A7合宜宅案情不單純

2015/04/06發佈

據自由時報報導，機場捷運線A7站合宜住宅，興建的四家建商各自負責興建的房子已快蓋好，但現在竟發現建照基地面積與實際基地面積不符，其中A、B、C等三基地分別減少27.37坪、9.66坪、16.98坪，但C塊基地卻增加353.92坪。如此荒謬的事情，在興建前竟無人知曉，等到房子都快蓋好了才發現，到現在都沒官員敢出來負責。

在一般建築開發當中，基地有幾坪在興建前早就會丈量清楚，建築師畫設計圖也是照基地大小來畫；如果說短少個10幾坪，有點小誤差胡亂蓋也就四四六六算了，但若是基地多出3百多坪大小，照原設計圖要怎麼套上去？

況且，即使建商事先不知情，在整地時也應會發現基地坪數有出入，不可能整地完還沒發現，卻硬是蓋了下去，這實在讓人難以置信。

所以，照常理推測，建商應在興建前就應已發現基地大小有短差或增加，但迫於某些原因沒有鬧大。於是建商等到房子工程快完成、盡了自己的責任後，就把這燙手山芋丟回去給政府。

這確實是個如意算盤，因為一旦房子蓋好無法交屋，合宜住宅承購戶就會出來抗議，要求政府儘快解決問題，壓力就轉嫁到政府身上，建商只要說一切不知情也罷了。更有甚者，就鼓吹承購戶出面一哭二鬧三上吊，對政府施以民情壓力，讓這件事敷衍過去。

這一招是不是似曾相識？沒錯，當初「美河市」完工卻不能交屋，就有部份住戶向媒體投訴政府犧牲他們的權益，最後北市只要用增提保證金方式來解套，讓「美河市」順利交屋。相同的戲碼，難保不會在A7站合宜住宅又重來一次。

在A7合宜住宅基地短差疑雲當中，更讓人費解的是政府官員。明明基地大小不一樣，為什麼在審查建築執照卻沒人發現？然後就把建照給核發了？套句網路用語：「這實在太不科學啊！」

如果這一連串過程都是無心插柳所造成，那未免也太光怪陸離，因為一般建商申請建照，要經過重重審核機制、且歷時甚久，為什麼A7合宜住宅基地大小短差那麼多，建照卻快速通過？

說到頭來，如果說這其中沒有上下交相賊的地方，又有多少人會信呢？

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

代銷恐怕不開心！今年難見新建案全面降價	2015/04/06發佈
根據住展房屋網企研室觀察，儘管春節過後房市人氣回籠，不過房地合一新制又有變數，市場確實充斥期待降價的氛圍，因此實際情況可能是：準購屋者的確重新出來看房子、也詢了價，但就是不出手或仍難以下手。或許眼見不能再這樣繼續結凍下去，繼稍早某房仲發佈趨勢調查，並預期未來一年房價會下修至少一成後，代銷業也又發聲。上週五代銷全聯會及北市公會辦春酒，全聯會理事長王明成就公開表示，受房貸限縮及稅改不確定性影響，房市交易量已呈現窒息狀態，台北市更因為房屋稅基大幅調高而受傷最深。展望今年，王明成直言看不到春燕來，說現在建築業房市如開到高空的飛機遭遇亂流，還說『結構性的不景氣』會持續三年以上。為了因應此發展，代銷業決定『減量經營』，同時也呼籲建商減少推案量並降價；更說根據個別情況之不同，各建案目前已有5至15%不等的降幅。不過他也強調，兩年內降三成房價是不可能發生的。其實上週五代銷公會的說法，並不是今年第一次，年初就已有類似聲音冒出。當時據悉是某報系邀請北市代銷公會座談，在該場合上，代銷業代表表明價格必須鬆動，交易量才有回升的可能。最近代銷及房仲業的動態，確實說明，無論是景氣、資金、利率因素影響，還是政策壓抑，在交易量明顯萎縮下，要有交易發生才能營利的房仲受影響最大；代銷業雖是賺與建商簽約底價與賣價之價差，但要是沒了交易量，也是玩不下去。當然對建商來說，交易量多寡也很重要。但說實話，這幾年土地成本持續拉高，玩得起的業者愈來愈少；現在檯面上的，大多是上市櫃業者，而對這類業者來說，比起交易量，能穩定交屋入帳並取得原料土地，維持現金流及股票票面牌價更重要。因此只要有穩定推案量及土地庫存，建商短期內並不會有營運或資金壓力，股價也能維持穩定；更別說這陣子傳出建商發放股利、股息頗大方，過去幾年又都賺很大，大概除壽險業外，就是這些上市櫃建商手中最多現金。況且這波房市檔期仍不缺創區域天價的案例，住展企研室認為，今年內將很難看到新建案市場全面性降價。不過對於資金規模較小、需靠單一或少量個案賣完才能再覓地推下一案，甚至蓋好才賣的建商來說，交易量縮仍可能產生影響。據此，一些非上市櫃、中小型建商推出的產品，或是新成屋，基於資金壓力等因素，或許較有價格鬆動的可能性，消費者可稍加注意。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

代銷恐怕不開心！今年難見新建案全面降價

2015/04/06發佈

根據住展房屋網企研室觀察，儘管春節過後房市人氣回籠，不過房地合一新制又有變數，市場確實充斥期待降價的氛圍，因此實際情況可能是：準購屋者的確重新出來看房子、也詢了價，但就是不出手或仍難以下手。

或許眼見不能再這樣繼續結凍下去，繼稍早某房仲發佈趨勢調查，並預期未來一年房價會下修至少一成後，代銷業也又發聲。上週五代銷全聯會及北市公會辦春酒，全聯會理事長王明成就公開表示，受房貸限縮及稅改不確定性影響，房市交易量已呈現窒息狀態，台北市更因為房屋稅基大幅調高而受傷最深。

展望今年，王明成直言看不到春燕來，說現在建築業房市如開到高空的飛機遭遇亂流，還說『結構性的不景氣』會持續三年以上。為了因應此發展，代銷業決定『減量經營』，同時也呼籲建商減少推案量並降價；更說根據個別情況之不同，各建案目前已有5至15%不等的降幅。不過他也強調，兩年內降三成房價是不可能發生的。

其實上週五代銷公會的說法，並不是今年第一次，年初就已有類似聲音冒出。當時據悉是某報系邀請北市代銷公會座談，在該場合上，代銷業代表表明價格必須鬆動，交易量才有回升的可能。

最近代銷及房仲業的動態，確實說明，無論是景氣、資金、利率因素影響，還是政策壓抑，在交易量明顯萎縮下，要有交易發生才能營利的房仲受影響最大；代銷業雖是賺與建商簽約底價與賣價之價差，但要是沒了交易量，也是玩不下去。

當然對建商來說，交易量多寡也很重要。但說實話，這幾年土地成本持續拉高，玩得起的業者愈來愈少；現在檯面上的，大多是上市櫃業者，而對這類業者來說，比起交易量，能穩定交屋入帳並取得原料土地，維持現金流及股票票面牌價更重要。

因此只要有穩定推案量及土地庫存，建商短期內並不會有營運或資金壓力，股價也能維持穩定；更別說這陣子傳出建商發放股利、股息頗大方，過去幾年又都賺很大，大概除壽險業外，就是這些上市櫃建商手中最多現金。況且這波房市檔期仍不缺創區域天價的案例，住展企研室認為，今年內將很難看到新建案市場全面性降價。

不過對於資金規模較小、需靠單一或少量個案賣完才能再覓地推下一案，甚至蓋好才賣的建商來說，交易量縮仍可能產生影響。據此，一些非上市櫃、中小型建商推出的產品，或是新成屋，基於資金壓力等因素，或許較有價格鬆動的可能性，消費者可稍加注意。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

戶籍遷移稅負差很大！	2015/04/06發佈
新竹市稅務局表示，戶籍設立為地價稅及使用牌照稅減免適用的必要條件，戶籍遷移會影響地價稅自用住宅用地稅率、使用牌照稅身心障礙免稅的適用，租稅負擔差很大！稅務局進一步說明，常有土地所有權人因子女學籍規劃或其他因素，將本人或配偶、直系親屬戶籍全部遷出自用住宅用地，即使有居住事實，該土地仍必須改按一般用地稅率（10‰以上）計課地價稅，稅額多4倍以上。但只要土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人留在原戶籍內，則仍可繼續適用優惠稅率（2‰ ）。至於已經核准供身心障礙者使用而免徵使用牌照稅的車輛，同戶二親等車主或身心障礙者因故遷出戶籍，造成車主與身心障礙者不同戶籍，即已不符免稅規定。但稅務局基於愛心辦稅，會先通知車主將遷出者戶籍遷回原申請免稅地址，只要在通知期限內將戶籍遷回，車主或身心障礙者戶籍遷出期間就免予補徵使用牌照稅。但如經通知後，雖將戶籍遷回，又再次遷出，稅務局就不再通知車主而將從車主或身心障礙者再遷出戶籍之日起取消免稅並補徵使用牌照稅。稅務局104年將持續加強清查，如您想要進一步了解相關法令規定，歡迎利用稅務局網站:http://www.hcct.gov.tw或撥0800-356969、1999（市政府服務專線），將有專人竭誠為您服務。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

戶籍遷移稅負差很大！

2015/04/06發佈

新竹市稅務局表示，戶籍設立為地價稅及使用牌照稅減免適用的必要條件，戶籍遷移會影響地價稅自用住宅用地稅率、使用牌照稅身心障礙免稅的適用，租稅負擔差很大！

稅務局進一步說明，常有土地所有權人因子女學籍規劃或其他因素，將本人或配偶、直系親屬戶籍全部遷出自用住宅用地，即使有居住事實，該土地仍必須改按一般用地稅率（10‰以上）計課地價稅，稅額多4倍以上。但只要土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人留在原戶籍內，則仍可繼續適用優惠稅率（2‰ ）。

至於已經核准供身心障礙者使用而免徵使用牌照稅的車輛，同戶二親等車主或身心障礙者因故遷出戶籍，造成車主與身心障礙者不同戶籍，即已不符免稅規定。但稅務局基於愛心辦稅，會先通知車主將遷出者戶籍遷回原申請免稅地址，只要在通知期限內將戶籍遷回，車主或身心障礙者戶籍遷出期間就免予補徵使用牌照稅。
但如經通知後，雖將戶籍遷回，又再次遷出，稅務局就不再通知車主而將從車主或身心障礙者再遷出戶籍之日起取消免稅並補徵使用牌照稅。

稅務局104年將持續加強清查，如您想要進一步了解相關法令規定，歡迎利用稅務局網站:http://www.hcct.gov.tw或撥0800-356969、1999（市政府服務專線），將有專人竭誠為您服務。

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